アパート経営で資産運用、その魅力と節税効果を考える

公開日: : 最終更新日:2015/04/03 資産運用

アパート経営
アパート経営をすることには、資産運用の手段としての大きな魅力があります。
近年、多くの方々がアパート経営を資産運用の要として検討するようになってきています。
アパート経営をするにはまずアパートを購入し、それを居住者に賃貸し、家賃収入を得るということになります。
アパートを購入するためには多額の初期投資が必要になるとも思われるものですが、住宅ローンを組んで購入しても、居住者から得た家賃収入によっていずれは返済することが可能です。
住宅ローンの返済が終了すれば、ついに土地と建物は完全に自分の財産となります。
それからの家賃収入は純粋な利益になりますから、たとえば始めに出資した数百万円の投資で、数千万円からそれ以上という不動産を入手するということも、夢ではありません。
また、アパート経営は安定した収入源にもなります。
もしも病気やケガに遭うなどして長期の療養が必要になったり、リストラされてほかの収入が途絶えてしまったりしても、アパート経営をしていれば、居住者からの家賃収入で住宅ローンの返済が滞るということも避けられるでしょう。
なお、建築物を所有していると、必ず固定資産税の対象となります。
しかしながらアパート経営をしている場合ですと、税額が通常の建築物と比較して6分の1から3分の1に軽減することもできます。
厳密には各市町村によって異なりますから、よく確認する必要はあります。
もし土地を持っているのであれば、そのまま使わずに放置していたり駐車場にしたりするよりも、アパートを建てて経営した方が固定資産税の削減になるのです。
アパート経営には、資産が少ない方にとっても将来の収入に不安がある方にとっても、大変大きな魅力があるのです。

小資金からでもスタートできる

アパート経営は、少ない自己資金からもスタートさせることができるものです。
ある程度の年収がある方であれば土地がなくても、手持ち資金が少なくてもアパートローンを組むことはできます。
アパート経営がはじめてであるという方でも、専門の不動産会社に入居者の募集や物件の管理などに関することは任せてしまえば、手軽に経営を行うことができます。
まずは、賃貸経営専門の不動産会社に相談しましょう。
あくまでビジネスですから初期投資の資金調達、30年ほどの長期にわたる収支予測計画は、綿密に行いましょう。
資産を持っていない状態で土地、建物などを購入するための資金を準備する場合には、銀行のアパートローンを利用することが一般的です。
ただ、いざローンを組んで物件を確保したとして、気になる点があります。
家賃の滞納、入居者が集まらないなどといった事情によって、ローンを返済することが難しくなる懸念があるということです。
その点については、「サブリース契約」という救済策があります。アパート経営者から不動産会社が全戸か一部を借り上げるというかたちをとり、一般の入居者に転貸するというスタイルです。
この方式であれば、物件の空室状況と関係なく、一定の家賃が定期的にアパート経営者に対して保証されるということになります。
また、サブリース契約のメリットとしては、アパートの経営者が不動産管理会社へ賃貸するという契約になっているため、入居者とは賃料の交渉や回収などといったやりとりをする必要が一切ないということが挙げられます。

利回りとは

アパート経営において、最初に重要なポイントとなることは物件選びです。
新築であったりきれいな建物であったりすると、担保としての価値は高いものの、やはり賃貸に出す家賃も高く設定しなければなりません。
入居者を確保することも、難しくなります。
一方、中古物件ですと築年数について考慮する必要があります。
1981年に「新耐震設計法」が施行される以前の物件を考えると、大きな地震が発生したときなどには受けることになる被害が大きく異なるということも想像に難くありません。
また、建物そのものだけでなく立地条件も大切なポイントです。
人気がある立地は、公共交通機関の沿線です。
やはりほかのエリアと比べれば高い需要がありますから、賃貸においてもっとも大きなリスクとなる空室の発生する可能性が低く、魅力的です。
ただ、そのような物件は当然ながら、高額です。
アパート経営を行ういちばんの目的は収益をあげることですから、「利回り」についてしっかり考えなければなりません。
利回りとは、支出に対する利益の割合のことです。
アパート経営を目的として不動産物件を購入するのであれば、建物の収益性を考えて支出金額を回収することができる期間がどの程度になるのか、利益が発生するまでにどれだけの期間がかかるのかといったことについて、しっかり把握する必要があります。
一般的な物件情報で紹介されている利回りは、年間収入を購入価格で割る「表利回り」というものです。
しかしながら実際には、年間収入から年間支出を差し引いた上で購入価格によって割る「実質利回り」によって検討しなければなりません。
満室を想定して年間収入も計算されているため、空室のリスクも考慮する必要があります。
計算上の利回りが高かったとしても、入居者がいなければ収益をあげることはできません。

団体信用生命保険付きローンで家族も安心

毎月安定した収入をもたらすアパート経営は、とても魅力的です。
ただ、その経営を始めるためには、多くの資金が必要となります。
その資金すべてを自己資金によって準備することは容易ではありませんが、アパート物件そのものを担保にすることで融資を受けることは可能です。
頭金さえ用意することができれば、経営を始めることができます。
ただし、金融機関から受けた融資については、当然返済が必要になります。
アパート経営が順調であれば、毎月の安定している収入からローンを返済していくだけとなります。
ですが、もし返済している途中で万が一のことがあって命を落としたり、高度障害になったりしたということがあると、家族がローンを返済していかなければなりません。
そこで加入しておきたいものが、「団体信用生命保険付きローン」です。
ローンを契約したときに団体信用生命保険に加入していれば、ローンの返済途中で死亡したり高度障害になったりした場合にも、生命保険会社が本人に代わって残った債務を全額弁済するというものです。
一家の大黒柱に万が一のことがあった場合でも、家族が安心して生活していくために重要なものとなっています。
さらに、ローンがなくなったアパートは資産として残りますから、残された家族もアパート経営を続けて安定した収入を得ることができます。
また、夫婦で連帯債務者になった場合には、どちらか一方が亡くなったり高度障害状態になったりしたときにも、住宅の持分や返済額にかかわらず残った債務は全額が弁済されます。
アパート経営というビジネスはうまく活用することで、万が一のことが起こった場合でも家族に資産を残すことができるものです。

私的年金・老後の蓄え

アパート経営はいわゆる私的年金・老後の蓄えになるというメリットがあります。
近年の日本では財政も破綻状態になっていて、年金制度も崩壊してしまっています。
将来に向けての不安は、増えていく一方です。
老後のことを視野に入れれば、定期的に安定した収入を得ることができるアパート経営というものは、老後の資金を確保する手段として期待することのできるものです。
アパート経営をするために、必ずしも多くの自己資金が必要とされるわけではありません。
頭金さえ用意することができれば、アパート物件そのものを担保にすることによって融資を利用することも可能です。
アパート物件の担保が高いほどに多くの融資を受けることができますから、自己資金を抑えることができます。
融資を受けた金額については、家賃収入によって返済することになります。
つまり、他人の資本によって自己資産をつくりだすことができるということになり、これもアパート経営の魅力のひとつです。
また、アパート経営をすることは生命保険の代わりにもなります。
もし万が一のことがあったとしても残ったローンは保険によって返済されていくため、保証人の方や家族に債務が残ることはありません。
土地とアパートは家族の財産になるばかりでなく、安定した収入を家族にもたらすものにもなります。
ただ、保険による返済を可能とするためには、ローンを契約するときに「団体信用生命保険」に加入しておかなければならないことを覚えておかなければなりません。
そのほか、節税効果というメリットもあります。
固定資産税、相続税のいずれについても、土地の評価額は軽減される可能性があります。

安定的な収入の確保

アパート経営をすることによって、長期的に安定した収入を得ることができます。
たとえば病気やケガのために入院するなどして長期療養が必要になったり、リストラに遭って失業したりしたというときにも、アパート経営をしていれば、家賃収入を生活費や医療費に充てることができます。
住宅ローンを利用してアパートを購入したという場合には、居住者からの家賃収入があることによって住宅ローンの返済が滞ることを避けることもできます。
また、アパート経営は景気の波に比較的左右されにくいビジネスでもあります。
経済の乱高下が激しい昨今においても、賃貸アパートの家賃相場についてはその影響を受けにくくなっていて、比較的安定しているということができます。
インフレになると、もっぱら固定資産税や物価の上昇に合わせて家賃が上昇し、預貯金や生命保険といったように現金に近い資産は減少してしまいますが、アパート経営をしていることでこういったリスクも回避することが可能です。
家賃を引き上げることによって、減少した預貯金を補うことができるからです。
また、年金制度の改革などによって将来の生活に対する不安は、年々高まってきています。
公的年金が大きな問題となっている昨今、将来的には年金が支給されなくなるといったおそれもあります。
平均寿命は長くなっていっているにもかかわらず、公的年金は縮小しているのです。
この点でもアパート経営は、ほかの金融商品に比べて安全性が高く、長期にわたって安定した収入が保証されますから、「私的年金」を確保することができることになります。
豊かな老後を送ることも、現実味を帯びてきます。

インフレ対策

アパート経営を始めるにあたって、多くの場合には銀行などから融資を受けることになります。
返済については通常、毎月入ってくる家賃収入によってまかないます。
そして返済が完了した後は、家賃収入がそのまま自分の収入になるということになります。
また、毎月の家賃収入だけでなく、建物であるアパートとその土地についても自分の財産ということになります。
もしアパートが老朽化したとしても、リフォームするといったように建物があれば賃貸物件としての経営をすることができ、その土地も資産として残ります。
こういった点は、株取引などとはもっとも大きな違いとなっています。
そのもの自体が資産になって残るということで、安心することができるのです。
また、デフレの時代が長く続いている中にあってお金の価値は問題こそあれ安定していますが、やがて経済はインフレに転じることが予想されます。
そんなときにアパート経営ですと、不動産によって資産を持っているということで、インフレに対しては強いということができます。
経済がインフレになると、生活にかかわる物価は上昇します。
するとお金の実質的な価値が下がることになり、現金や預貯金についても資産としての価値は下がることになります。
それに反して、不動産の価値は上昇する傾向になります。
アパートの家賃は、物価に連動するかたちで値上げすることもできるのです。
賃貸経営ならではのメリットですから、アパート経営はほかの業種にない大きな魅力を持っているということになります。

節税効果

アパート経営をするメリットとして、節税効果が挙げられます。
所有している土地にアパートを建てると、各市町村によって異なりますが、放置したままになっている土地や駐車場などにしている土地に比べ、固定資産税の評価額を6分の1から3分の1へと軽減することができるのです。
市町村による条例で、都市計画区域内にある土地や建物に課すことができる都市計画税についても、軽減されます。
また、アパート経営によって得られる家賃収入からも、さまざまな必要経費を控除することができます。
このうち金額が多いものとして、減価償却費が挙げられます。
減価償却費は、建築物を購入するために支出した費用に対してその耐用年数の期間にわたり、建築物の価格が10%になるまで計上することのできるものです。
耐用年数は、一般的な木造住宅ですと22年となっています。
たとえば5000万円の木造住宅を建築したという場合ですと、減価償却費は227万円となります。
ここで家賃収入などが400万円あって、管理費などに200万円がかかったとすると、経費に減価償却費を加えて27万円の損失ということになります。
ですが、減価償却費は実際にお金を払ったものではなく、あくまでも会計上の数字です。
現金として扱われることはありませんから、実際には現金が手元に入り、損失となる27万円分は所得から控除することができることになります。
また、相続税は現金や預金などといった金融資産と比較して、およそ40%にもなる節税効果があります。
ただ、相続に際しては誰が引き継ぐのかということを決めておく必要があります。
アパートはひとつの建築物ですから、簡単に分割することはできません。
相続人を決めておかなかったばかりに、相続争いが起きるという懸念もあります。

固定資産税・都市計画税の軽減効果

固定資産税は1月1日現在、市町村の固定資産台帳か登記簿に、土地や家屋などの所有者として登録されている個人や法人などが、所在する市町村に納付する税金です。
原則として、固定資産課税台帳に記されている課税標準額に対して、標準税率が1.4%となっています。
一方都市計画税は、都市計画法にもとづく市街化区域内にある土地や家屋を所有している人に対して課税されるものであり、課税標準額に対する制限税率は0.3%となっています。
徴収された税金は都市計画事業、土地区画整理事業の費用として使用されます。
アパート経営をすることによって、こういった税金を軽減させることができます。
アパートやマンションを建てた場合には、一戸あたりの敷地面積が200平方メートル以下であれば、その土地の固定資産税が6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されるのです。
土地の固定資産税が大幅に軽減されるため、すなわちアパート経営をするという土地の活用方法によって、更地や青空駐車場にしている場合と比べて税金の負担を軽くすることができます。
また、建物についても軽減措置があり、一戸あたりの居室面積が40平方メートルか
ら280平方メートルであれば、3年間にわたって固定資産税、都市計画税も半分になります。
3階以上となる中高層耐火物であれば、5年の軽減措置があります。
なお、それぞれの税率については、各自治体が条例によって設定しています。
全国一律ではありませんから、しっかり確認した方が良いでしょう。
また、評価額についても毎年変動する可能性があります。

所得税の軽減効果(不動産経営の損益通算)

アパート経営をすることで、家賃収入が得られます。
ここから必要経費を差し引いたものが、不動産所得となります。
ここで不動産所得が赤字になったということであれば、ほかの所得から赤字分を控除することができます。
結果として、所得税を軽減することができます。
これを、不動産所得の損益通算といいます。
給与所得や事業所得などといったほかの所得があってアパート経営をするというときに、所得税を軽減する方法として活用することができます。
特にアパート経営を始めたばかりのうちは、帳簿上の不動産所得が赤字となることも少なくありません。
こういった時期には特に、節税効果を期待することができます。
節税を積極的に考えるためには、不動産所得を低減させるために、必要経費をどう算出するかということがポイントになります。
必要経費としては固定資産税や減価償却費、ローン金利などが挙げられます。
その中でも減価償却費、専従者給与、青色申告特別控除といった項目は、実際に現金で出費するものではないながら金額が大きくなるため、不動産所得を低減させるうえで大きな意味があります。
青色申告については、アパート経営を開始してから2ヶ月以内に居住地の税務署に申告すれば、その年から取り入れることができます。
帳簿を作成する必要はありますが、最高で65万円の控除を受けることができ、家族に対する給与をすべて必要経費として算入することができます。
また、赤字損失分は次の年から3年間にわたって繰り越し控除することもできます。
ただし、不動産所得が赤字でも借入金によって土地を購入していた場合には、利息となる金額の通算をすることはできません。

相続税の軽減効果

土地や建物を所有している人が亡くなり、その相続があったという場合には、相続税がかかることになります。
土地などの価格は高額ですから、相続するとなるとかなりの税負担が生じることになります。
ですが、アパート経営をするという土地の活用をすると、その土地については貸家建付地の評価減を受けることになります。
通常の相続税評価額は路線価、実勢価格の70%から80%となりますが、それよりも評価額が低くなります。
つまり、相続税を軽減することができるのです。
土地を第三者に貸している場合には、その土地を相続するからといってすぐに明け渡してもらうことはできません。
この場合には土地を借りている人が、土地を借りている人としての権利である借地権を持っているためです。
そこで土地を相続する場合には、借地権分にあたる土地の評価を差し引いた相続税の評価がなされることになります。
アパート経営においても同様となり、借家建付地であれば借地権割合と借家権割合を乗じたものが、更地の相続税評価額から差し引かれるということになっています。
その結果として、相続税評価額が低減されます。
そのほか、小規模宅地等の評価減という特例もあります。
敷地の200平方メートルまでは、50%の評価となります。
建物についても評価減を受けることができ、借家人が住んでいる建物であるアパートやマンションについては、固定資産税評価額に相当する通常の相続税評価額から、借家権割合となる30%が差し引かれて評価されます。

法人化で節税効果

アパート経営を法人化することによって、かなりの節税効果が期待されます。
ただし、必ずしも法人化することで得策になるというわけではありません。
法人化すれば、税理士を依頼する場合の報酬や事務経費といったものが、どうしても必要になってしまいます。
そのため、不動産所得が少ない場合には出費も増えることになります。
アパート経営を法人化する場合にはその目的をはっきりさせ、計画的に手順を進めることが重要です。
法人化することが持つ大きなメリットは、所得税と相続税への対策をすることができるという点です。
もっとも一般的であることは、土地のオーナーがマンションの所有者になるというケースです。
相続税の節税を目的にしてアパート経営をするという場合には、最適なかたちであるということができます。
また、アパート経営は最初から順調に利益があがるというものでもなく、しばらくは不動産所得が赤字になるということも少なくありません。
そのため、所得税の節税になるという効果も期待されます。
オーナーが個人で所有している土地に、会社が所有するアパートなどを建築するという扱いにすることも可能です。
将来的には、敷地についても会社へと売却するかたちをとります。
そうすると、その売却金については自分の生活費に充当したり、贈与によって家族に分散させたりすることもできます。
また、相続してから敷地を売却するのであれば、財産分与や納税のための資金としても、活用することができます。
相続税の対策にもなります。

消費税

消費税は、物品を購入したりサービスを受けたりするなどといった消費に対して課税される税金です。
1988年に消費税法が制定されてからスタートされ、現在まで続いてきています。
現在の消費税は 8 %( 国税6.3%・地方税1.7%)へ引き上げらましたが、さらに、平成27年10月1日より、 10%(国税7.8%・地方税2.2%)となります。
アパート経営においても、不動産物件の取得するときなどには当然、消費税がかかります。
8%ではありますが不動産物件自体が高額であるため、消費税も比例して大きな負担となります。
アパートの購入代金やその工事などに対して、「消費」と見なして課税対象とします。
仲介手数料やアパートローンの手数料、司法書士の登記手続き手数料に対しても課税されます。
ただし土地の売買については消費税の非課税対象になっているため、土地の代金に消費税はかかりません。
土地は消費されてもなくなることがありませんから、消費税がかからないのです。
アパート経営を始めようとするときに気がかりとなるのは、アパート購入にかかる費用です。
消費税の観点から見ると、アパートの購入費用を土地分と建物分の割合に分けて考えることになります。
当然ですが、アパートの購入金額が同じであったとしても、建物分の割合が大きければ、それに対する消費税は高額になります。
ここでアパート購入代金に占める土地分の割合を大きくすれば、節税になるように思われます。
確かに、アパートを購入するときにかかる消費税は抑えることができます。
しかしながら一方で、将来の減価償却による経費算入をすることができない「土地」の割合が大きくなりますから、アパート経営の魅力のひとつでもある節税対策という性質が失われることになります。

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