アパート経営の経費やリスクのまとめ

公開日: : 最終更新日:2015/04/04 資産運用

アパート経営と立地

アパート経営においては、「空室」というリスクを考えておかなければなりません。
入居者がいなければ、そのアパートから収益をあげることはできないのです。
新築であったり最新の設備を整えたきれいなアパートであったりしても、家賃が高額であれば、入居者を確保することが難しくなります。
その逆に、中古で家賃の安いアパートであっても、立地条件が悪くて人気がない不便な地域などにありますと、やはり入居者を確保することは簡単ではありません。
入居者を確保して空室をなくし、毎月安定した収入を得るためには、立地条件の良いアパート物件を選ぶことが重要です。
アパートの立地条件を選ぶにあたって大切なことは、入居者からの視点に立ってここに住みたいと思う物件を見つけることです。
借り手になる入居者が希望するような立地であることが、アパートを選ぶうえで最大のポイントとなります。
駅やバス停などに近くて交通機関のアクセスが良いこと、会社や学校などといった主要な施設が近くにあること、そのほかにも病院やスーパーマーケットやコンビニエンスストアなどが近くにあるのかなど、生活に必要となる施設の有無については、入居者を確保するうえで重要です。
また、ごみ集積場の位置も重要なポイントのひとつです。
交通の便が良くて住環境が良い街ですと沿線上のエリアについて特に人気が高く、賃貸そのものに対する需要がほかのエリアよりも高いため、アパート経営にとって最大のリスクとなる空室が少なく魅力的です。

地域の将来性を考慮

アパート経営によって収益をあげるためには、入居者がいなければなりません。
入居者を獲得するうえで、長期的に見た地域の将来性を十分に考慮して選定するということは、とても重要なことです。
アパート経営をするため物件を購入する場合には、将来その土地がどのようになっているのかというチェックを十分にする必要があるわけです。
後に大型のショッピングモールが建設される、公共施設が建設されるなどといった予定などがあると、土地資産としての価値が上昇することになります。
また、地域に人が集まって来ることになりますから、空室が発生するリスクも減りますし、アパートの利便性が良くなることから評価が高くなり、家賃の金額をより高く設定することも可能になります。
購入する予定がある物件の近くに大きな事業計画、将来性のある空き地などがないかどうかをチェックしておくようにしましょう。
将来性という意味ではそのほかにも、アパートが高速道路などといった計画道路や区画整理などにかかったり、付近で地下鉄などの建設が予定されていたりする物件を持っていると、移転や建て替えの必要が生じた場合に保証金を受け取ることができるといったメリットがあります。
そのようなアパート物件を見つけたときには、購入を検討してみる価値があります。
なお、逆に今後の発展が見込まれない場所に建つアパートですと、価値も上がりにくいですし、入居者を確保することも困難になります。

中古物件の注意点

新築アパートの価格には、土地を購入する費用だけでなく販促費用なども含まれます。
その一方で、中古アパートの価格は市場原理によって決まります。
つまりアパート経営において、収益性を重視して物件を選ぶのであれば、中古物件を選ぶことが大前提となります。
しかしながら、利回りだけを重視して中古物件を購入すると、アパート経営の前にリフォームなどといったメンテナンスをしなければなりません。
後々になって大きなトラブルが発生する可能性もありますから、注意する必要があります。
中古のアパート物件を購入する場合には、築年数に注意してください。
ひとつのポイントとなるのは、1981年に施行された新耐震設計法です。
それ以後の物件であれば、一定程度の耐震には対応しているということになります。
築年数が古いアパートは浴室とトイレが一緒になっている場合が多く、またオートロックがないなどといってように、設備面では見劣りがします。
中古のアパート物件は低価格ですが、築年数も古いと老朽化が激しい場合もあるのです。
外見からは見えなくても、長い年月が経過していることによって、建物のどこかには老朽化が生じています。
そのため、購入してから問題が深刻になり、修繕をするために多くの費用がかかってしまい、アパート経営が困難になるという場合もあります。
そのためにも、築年数にかかわらず建物の管理状況については、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
大規模な修繕工事が計画的に行われているかなどといったように、外観が立派であっても管理状況がずさんな物件を購入しないような注意が必要です。

換金性が低い

アパート経営など不動産投資の欠点として、換金性が良くないということがあります。
アパート経営の魅力は長期的・安定的な家賃収入です。
急にまとまったお金が必要になって売却する必要が出てきた時にいくらで売れるのか、すぐに売れるのか、といった問題があります。
ある調査によると、中古アパート(マンション)の価格は、年間の家賃収入の7割程度が相場、というデータもあります。
その金額で、初期投資はおろか、減価償却をまかなえるかどうかわかりません。空き室だらけだと目も当てられない金額になる恐れもあります。
また、あるデータでは、売り出し価格と制約価格の間に、1割近くの乖離があるそうです。つまり、希望通りの価格では売れない、ということです。
販売開始から制約までの時間も問題です。
平均で、制約まで2ヶ月から3ヶ月はかかるということです。
急な出費でアパート経営をやめたい場合、手元資金が欲しい場合には難しくなります。
バブル期のような不動産価格の高騰は、少なくとも近い将来は期待できないでしょう。
賃貸需要の旺盛な首都圏ならともかく、地方都市における中古不動産の市場は厳しいものです。
売却益など望めないどころか、換金性リスクが大きいことが、マンション経営のリスクです。

建物老築化によるトラブル

アパート経営の怖いところは、建物の老朽化によるトラブルです。
建築物は老朽化し、ところどころに不具合が生じてきます。
外壁や室内のひび割れ、屋根や天井の雨漏り、配管の劣化による漏水など、建物の経年変化による劣化やトラブルは避けられないと言えます。
一般的に、集合住宅は20年から30年に一度、屋根や外壁などの防水や塗装などの大規模修繕が必要です。
柱や壁などの構造部材に不具合が生じると、より一層負担が大きくなります。
加えて、日常的なこまかな修理や修繕の必要性も発生します。
これらの修繕は、規模の大小を問わず、借主に過失や責任がない限り、貸主の負担となります。
分譲マンションであれば、管理組合で長期修繕計画を策定し、入居者が修繕費用を積み立てるので計画的な大規模修繕も理論上は可能ですが、アパート経営では、全てオーナーの責任において実施する必要があります。
老朽化したマンションは、空室になっても入居者の確保が難しい、という問題もあります。
賃貸市場では、入居希望者はどうしても新築物件に興味をもつため、中古物件は相場より家賃を安くして募集せざるを得ないのです。
維持・管理するだけでも費用負担が大きいのに、建築後数十年を経て老朽化した物件に、その時代のニーズに応じた魅力を与えるのは、とても難しいことです。

金利上昇のリスク

今日の日本経済は長期間にわたってデフレ、超低金利が続いています。
このような経済状況下では金融商品の利回りが低く、地価も安く借り入れ金利も低いため、相対的にアパートへの投資、アパート経営のメリットが大くなります。
もし、金利が上昇するようになっても、金利上昇とはインフレの局面です。
金利上昇期は、基本的には物価も景気も上向きます。アパートの賃料を上げることもでき、含み益が増加します。
金利上昇は最終的にはオーナーに大きな利益を産み落とすと想定されます。
デフレで金利が底にある時期は、アパート経営を始める良いタイミングだとも言えます。
このような見解によると、金利上昇はアパート経営にとってメリットばかりです。
しかし、金利上昇にもリスクがあります。
投資用住宅ローンを利用して購入した場合は金利上昇の影響が発生します。
億単位の借り入れを行うと、数パーセントの金利上昇で年間数百万円の金利負担増になります。
この場合、変動金利を固定金利に切り替えて支払額の上昇を止めたり、自己資金に余裕がある場合は繰り上げ返済をすることもできますが、必ずしも可能になるとはとは限りません。
また、金利負担だけではありません。地価や物件の価格の上昇によって、固定資産税の負担も増加します。その他運営にかかる経費も上昇します。
また、他の金融商品の利回りが良くなって、アパート経営のメリットが小さくなる可能性もあります。
金利上昇はいいことばかりだけでなく、大きなリスクになる可能性もあります。

地震・災害のリスク

東日本大震災以降、豪雨災害や爆弾低気圧など、自然災害が続発しています。
わが国は、先進国の中でも有数の自然災害多発国です。
災害は予測が不可能で、いつやってくるかわかりません。
アパート経営は、自然災害のリスクと隣り合わせなのです。
火災に対しては住宅火災保険がありますが、台風などによる水害、人為的な事故などで受けた損害は補償されません。
事故の中には、入居者が水道を流し放しにしたまま、うっかり外出してしまって部屋中が水浸しになった、というようなものもあります。
台風被害や、このような事故などへの備えとして、火災保険の一種である住宅総合保険があります。
住宅総合保険は補償範囲が広く設定されていますが、通常の火災保険に比べて保険料が高くなります。
また、昨今、地震が多発している状況を考えると、地震保険への加入は必ずといっていいほど必要になります。
災害に備えるための経費は、地震や事故など万全に備えるほど大きくなり、アパート経営の大きな負担となります。
また、災害に遭遇した場合、被害を修理する期間は入居者による賃料収入がなくなる、といったことも想定しなければいけません。
たとえ保険に加入していても、災害による直接的・間接的な損害を全て補填できるわけではありません。

空室や家賃滞納、入居者トラブルのリスク

アパート経営でまず直面するリスクが、空室のリスクです。
わが国の人口と世帯数現象傾向を考えると、空室を埋めるのは難しいといえます。
ましてや、地方都市においては、賃貸住宅の慢性的な供給過剰の傾向が続いています。
アパートの完成後、空室があるとその間は家賃収入がありません。
ディベロッパーによっては「家賃保証システム」をうたうところがありますが、かならずしもオーナーの期待通りにはならず、近頃では訴訟問題にもなっています。
家賃滞納や入居者トラブルなどのリスクもあります。
分譲マンションの場合は、管理組合、管理会社があるため、共益費の収納や入居者のトラブルなどへ対応ができます。
しかし、アパート経営では、オーナー自身がリスクを負う必要があります。
家賃滞納に対する備えとしては、敷金や連帯保証人、保証会社がありますが、実際の解決は結構面倒になります。
派遣切り・失業増加などで、家賃滞納入居者に対する保証会社の厳しい取り立てが大きな社会問題となって、滞納督促が法律で規制されるようになり、難しくなりました。
入居者のトラブルはさらに処理が難しくなります。
貸主と借主相互のトラブルは賃貸借契約をもとに問題解決を図ることも不可能ではありませんが、その範囲外の入居者相互のトラブルとなると、手がつけられないでしょう。

修繕費

アパート経営を長期的に継続していくためには、修繕費の支出についても考慮しなければいけません。
修繕費とは、建物が老朽化して傷んだ部分を修理するために必要な費用です。
長く建物を使い続けていると、あちこちが悪くなってきます。
そのため定期的に修理していかなければ、アパート経営を続けていくことができません。
絶対に欠かすことのできない費用であり、実際に業者へ修繕を依頼してみると、意外に大きな金額になるということが少なくありません。
特に複数のアパートを経営しているということになると、それぞれのアパートについて定期的な修理を行う必要があります。
ここでうまく計画を立てなければ、同じ時期に複数の修繕が発生して出費が重なり、まとめて多額の支出をしなければならないという負担が生じる可能性もあります。
日頃から修繕費として、一定の金額を積み立てなければならないわけです。
これは、多ければ多いほど良いということになります。
使われずに余ったといった場合には、そのまま金額を確保しておいて、次回の修繕に使うことができるためです。
また、家賃収入の一部を修繕費として積み立てるという場合も多くなってきています。
一般的には賃料の3%から5%ほど、多ければ7%ほどが、修繕費として積み立てられます。
ただ、アパートの修理をしても、修繕費という経費として認められない場合もあります。
修繕をすることの目的が、アパートを耐用年数まで維持することであるということに注意しなければなりません。
修理して使用可能期間が伸びたり、資産価値が上がったりといったことがあると、固定資産の取得であるとして判断されることがあるのです。
この点を考慮して、どのような修理をどのようなタイミングで行うかということは、しっかり計画していくことが大切です。

管理料

管理料とは、アパート経営の管理者がアパート管理業者である不動産管理会社に対し、アパート管理をしてもらう目的で支払う費用のことです。
基本的には入居者の募集、賃貸契約の代行、共用部分における蛍光灯や電球の交換から廊下の掃除などのメンテナンス、クレーム対応、退去時の立会い、家賃の入金管理など、不動産会社に任せる一切のことにかかる諸費用です。
こういった費用は、依頼する内容が多くなればなるほどに、高額になります。
自分で担当する項目を増やせば管理料は減らすことができるのですが、サラリーマンの副業であったりアパートが自宅から遠かったりすると、自分で管理するということは難しいものです。
信頼することのできる管理業者に可能な限りすべて任せた方が、より良い管理にもつながります。
たとえば、入居者が家賃をオーナーの口座に振り込むようにしているとすると、一戸ずつ別々に入金管理をしなければならなくなります。
これは戸数が多くなるととても大変な作業であり、滞納されていても見落としがちになってしまうという懸念があります。
そこで入金管理をアパート管理業者に委託すれば、毎月の入居者の家賃から必要経費、管理料などが差し引かれた金額が振り込まれてきます。
オーナーは、その精算書を確認すれが良いというだけになり、手堅く管理することができます。
管理料率については、一般的には5%となっています。
ただ、管理諸費用の一切を任せる「サブリース契約」というものですと、10%から20%といった割高になります。
といっても、アパート経営が大変である方には大きなメリットがもたらされます。

火災保険・地震保険

アパート経営をするためには、さまざまな経費がかかるものです。
税金以外にかかる代表的な経費としては地震保険料、火災保険料が挙げられます。
アパート経営をする前提としては、まず建物があるということが第一条件となります。
その大切な建物には当然ながら、地震や火災によるリスクがともないます。
その際に生じる金銭的な負担は非常に大きなものとなり、リスクを回避するために保険へ加入することは必須であるということができます。
特に火災によるリスクは非常に大きく、最悪ですと建物が完全に消失してしまうといったダメージも想定されます。
そのために、特に重要となるものが火災保険です。
ただ、地震によって発生した火災は保障の対象外になるということに注意しなければなりません。
そのため、火災保険と併せて地震保険にも加入しておくということが一般的です。
また、実際にどの程度の保障がなされるのかという点も心配です。
一般的な火災保険ですと、建物が災害に遭ってからもう一度建設したり購入したりするために必要な経費から、年数を経るにつれて消耗する価値の金額を差し引いた額となります。
この場合、築年数が長い建物であれば消耗価値分が多くなり、支払われる保険料が下がることになります。
そのため、保険に加入していても十分な保障が得られず、アパートを元通りにすることができないというケースもあります。
これを回避するために、火災保険については「価額協定保険特約」という制度があります。
この場合には保障金額が建設債購入金額となり、必要な費用を保険によって賄うことができて安心です。

仲介手数料

アパート経営にかかる諸費用のひとつとして、仲介手数料が挙げられます。
仲介手数料は、不動産会社に不動産を仲介してもらった際に支払う手数料のことです。
宅建業法によって上限金額が決められており、不動産会社はこれを超過する金額を請求することが禁じられています。
この手数料は、取引金額に応じて上限が定められています。
200万円以下である場合には、取引金額の5%にあたる金額に消費税を足した金額となります。
200万円から400万円までの金額については、取引金額の4%にあたる金額に2万円と消費税を足した金額になります。
400万円を超える場合には、取引金額の3%にあたる金額に6万円と消費税を足した金額になります。
これらの金額はあくまでも上限であり、交渉次第では仲介手数料が半額になるといったこともあります。
ただし、交渉を持ちかけてくるアパートのオーナーとは取引をしないという不動産会社もありますから、そこは慎重に対応する必要があります。
また、宅建業法においては賃貸物件の仲介が成立したときの仲介手数料は、オーナーと入居者から合わせて、家賃1ヶ月分以内の金額というように決まっています。
支払金額の内訳は、おおまかに3つのケースがあります。
管理者が1ヶ月分を支払う場合、管理者と入居者が半月分ずつ折半して支払う場合、入居者が1ヶ月分を支払場合があります。
大抵のケースでは入居者が1ヶ月分を支払うのですが、入居を促すために管理者が1ヶ月分を支払ったり、入居者と折半したりする場合もあります。

アパートローン諸費用

アパート経営を始めるにあたっては、最初にアパートを確保しなくてはなりません。
アパートの購入には多額の費用がかかることから、全額をキャッシュで支払うという方は少なく、多くの場合はアパートローンを活用することになります。
アパートローンは銀行などの金融機関が提供している融資であり、アパートを建築したり購入したりする人のためのローン商品です。
自分自身が居住しない不動産に対するローンということで、住宅ローンとは異なるものです。
このアパートローンについても、ローンを組むときに必要となる事務手数料、保証会社に支払う保証料など、いくつかのローン諸費用があります。
事務手数料は融資をしているほとんどの金融機関にあるものであり、その名称のとおり事務にかかる手数料金のことです。
融資金額に比例して変動するもの、固定金額のものもあります。
保証会社への保証料は、万が一返済することができなくなったというときのために、金融機関が保証会社をつけている場合に必要となります。
そのほかに、団体信用生命保険料や火災保険料なども必要となります。
さらに、それぞれに消費税がかかります。
また、契約を締結するときにかかる印紙代や抵当権設費用も、負担になることがあります。
それでもアパートローンを活用するメリットは、自己資金だけでは購入することができないような大きなアパートを購入することによって、収益の増える可能性があるからです。
アパート経営は、こうしたレバレッジを活用することのできる投資であり、アパートローンを効果的に活用することで、効率的に資産形成を行うことができます。

登録免許税&取得税

アパート経営を始めるにあたっては最初に物件を購入するわけですが、不動産物品を購入するとなると、その価格以外にもいろいろな費用がかかります。
ローンの手数料や保険料、消費税などがかかるほか、登録免許税や取得税といった税金がかかります。
登録免許税は、登録免許税法にもとづいて課せられる国税です。
物件を購入するにあたり、アパートの所有権を登記する際に必要となるものです。
一般的に、その手続きは司法書士に代行してもらいます。
現在課せられている税率は、中古物件の所有権移転登記であれば評価額の2%、新築の所有権保存登記であれば評価額の0.4%となっています。
この評価額とは固定資産税評価額のことであり、固定資産台帳に登録されている価格です。
新築であるといったことで価格が登録されていない場合は、評価官が固定資産評価基準によって評価します。
アパート経営にかかる取得税とは、不動産取得税のことです。
不動産を取得した人に対して課税される都道府県税であり、土地や建物などの不動産物件を売買したり建築、贈与、交換などによって取得したりしたときに課せられます。
相続した場合、または住宅にするといった用途によって、軽減措置も設けられています。
現在課せられる税率は評価額の4%であり、住宅用の土地、建物である場合には3%となります。
取得した日から60日以内に申告し、納税通知書によって納税します。
ただ、土地を取得してから3年以内に住宅を新築する場合などは、申請することによって徴収の猶予もあります。
登録免許税は購入物件を登記したときに課せられる税金であり、不動産取得税は最後に課せられる税金ということで、どちらも課税されるのは一度だけです。

家賃保証や滞納保証サービス

アパート経営をする上では、リスクがないというわけではありません。
そのひとつとして、空室リスクが挙げられます。
入居者を募集しても、住人がいなければ収入は得ることができません。
空室が多くて賃貸収入が得られないという場合であっても、毎月のローンや諸経費の支払いは続けなければなりません。
空室リスクを回避する手段のひとつとしては、家賃保証が挙げられます。
これは管理会社などと契約するものであり、家賃収入はその管理会社から入ることになります。
管理会社から保証料が差し引かれるために家賃収入は減りますが、オーナーは入居者がいてもいなくても、安定した家賃収入が得られるわけです。
アパート経営のリスクにはそのほかにも入居者が家賃を払わない、または払うことができない状態になってしまうという滞納リスクもあります。
滞納はとても厄介なものであり、家賃収入が実際には入っていなくても、税務上は収益があったとものであるとして課税されるのです。
滞納の期間が長くなると溜まった家賃も高額になっていき、ますます回収することは難しくなっていきます。
滞納リスクを回避する手段のひとつとしては、滞納保証サービスというものがあります。
これは、管理会社などと契約することによって、集金や滞納処理を代行してもらうというものです。
家賃を保証してくれるというわけではなく、プロによって家賃の回収が行われるということです。
もっとも、空室リスクに対する最大の基本的な対応策は、住みたいと思われるような魅力のあるアパートを持つことです。
立地条件や地域の将来性、設備などといった項目について、十分に検討する必要があります。
滞納リスクについても入居申込者の連帯保証人の意思確認、勤務先での在籍確認などをしっかり行い、もし滞納があれば電話、手紙、貼り紙などによって督促を行う必要があります。

サブリース(一括借上方式)

アパート経営は、いくつかのリスクをともなうものです。
たとえば入居者が少ないために十分な賃貸収入が得られない空室リスク、入居者が家賃を支払ってくれない滞納リスクといったものが代表的です。
そのようなリスクを回避する方法のひとつとして、管理会社がアパートを一括で借り上げ、オーナーに対しては空室の有無に関係なく、毎月一定の家賃収入を支払うというシステムがあります。
この保証システムのことを、「サブリース」(一括借上方式)といいます。
管理会社からの保証料が差し引かれますから、それだけ家賃収入は減少しますが、オーナーは入居者の募集や審査、契約、集金、滞納処理、入退居手続きといった一連の手続きを行う必要がなくなります。
収入は減っても安定しますから、一見すると安全であるように思われます。
しかしながら、このサブリース自体にも、リスクが潜んでいるのです。
借地借家法32条1項では、賃借人に賃料減額を請求できる権利というものが認められています。
借りている側から家賃の減額を申し出て、合意することができなければ契約期間中であっても退去することができるのです。
これをサブリースに当てはめると、管理会社はオーナーに対して賃借人ですから、家賃を減額する交渉をすることができるのです。
受け入れなければ、サブリースの契約期間であっても解約可能ということになります。
家賃が減額されれば、当然毎月の収入も減ってしまうということになります。

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